（原标题：年报不雅察丨市集回温不易，中交地产盼融资解渴）

不雅点网 年度功绩由盈转亏，股价仍能收涨的企业并未几，中交地产恰是其中之一。在雪球平台上，有投资者对此暗意困惑，关切网友则讲演称，“前期跌过了”。

4月7日，中交地产发布2023年年度说明。该公司全年竣事营业收入324.68亿元，较上年减少15.59%；全年竣事归母净利润-16.73亿元，同比减少5020.59%。

对于损失原因，中交地产暗意有三方面原因。其一，2023年度达到拜托条款的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少；其二，受公司结转名目结构变化等要素影响，公司房地产开辟业务本期拜托项策画毛利率较上年有所下跌；其三，公司部分房地产开辟名目存在减值迹象，说明期计提金额同比有所加多。

诚然功绩阐述并不卓著理思，在年度说明发布次日，中交地产的股价仍然竣事了0.61%幅度的收涨。

而在1月24日-26日，中交地产发布功绩预报前的联络三个交游日，其收盘价钱涨幅偏离值累计达到20％。而后不竭跌至2月6日盘中的最低点8元/股。端正4月8日收盘，中交地产股价已回升至9.82元/股。

业务主力稳基本盘

房地产销售仍为中交地产的主要营收起头。2023年，该项收入约为322.3亿元，占总营收的99.27%。但与前两年比拟，这一比重有着并不算卓著显着的下跌。

于2021年、2022年，中交地产的房地产销售收入占比分袂为99.33%、99.54%。

与此同期，2021年-2023年，中交地产的房产租出、物业处治、其他业务收入占比分袂为0.32%、0.05%、0.3%，0.13%、0.02%、0.31%，0.28%、0.03%、0.42%。

若分地区来看，华东地区于期内孝顺最多收入，达96.86亿元，但较客岁减少14.11%。西南、西北、华北三大地区的收入也同比减少，西南同比降21.86%，期内收入37.63亿元；西北地区、华北地区期内收入23.71亿元、48.9亿元，分袂同比降50.77%、60.11%。

合座而言，华中、华东、西南、西北、华南、华北六大地区的收入分袂占全年总收入的17.31%、29.83%、11.59%、7.3%、18.91%、15.06%，客岁同期为10.09%、29.32%、12.52%、12.52%、3.69%、31.87%。

八成是基于区域间的抵挡衡阐述，本岁首，也有音问指出中交地产对其组织架构进行了休养。

一是撤废区域公司，由“总部－区域－城市”架构休养为“总部－城市”，层级更扁平；二是按名目地舆区位、聘任就近原则，将此前的16个城市公司整合为9个。重组之后，中交地产将形成北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙9个中枢城市单位。

这些休养还需时刻来评估具体见效。事实上，自2021年扣非后归母净利润出现初次损失，中交地产的处境更是因小见大。

在2021年，中交地产全年竣事签约销售金额560亿元，营业收入145.42亿元，该年的职权地皮价款却达314亿元，新增地皮储备名目21个。

2022年，中交地产新增地皮储备名目11个，占大地积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，职权价款为109.55亿元。

2023年，中交地产愈加严慎，仅在成王人、合肥以招拍挂的边幅新增地皮储备名目。其中，成王人名目为天府麓山66亩，占大地积4.4万平方米，计容建筑面积8.79万平方米，地皮价款11.08亿元。合肥名目为包河区淝河板块BH202313号地块，占大地积5.31万平方米，计容建筑面积12.74万平方米，地皮价款16.62亿元。

拿地看成减少也形成地皮款支拨减少，中交地产揣度行为产生的现款流量净额由2021年的-44.52亿元，2022年的29.35亿元，迟缓改善至2023年的70.49亿元。

端正2023年末，中交地产捏有房地产名目117个，地皮总面积1071.4万平方米，在建及待建面积1200.98万平方米。

此外，中交地产有四处名目可供出租，触及工业厂房及寝室、生意、写字楼、购物中心等业态，对应名目分袂为深圳百门前工业区、重庆中房·何处、北京华通大厦B座、盐城中交好意思庐宇宙购物中心。

于2023年，上述4个名目平均出租率为84.26%、60.8%、100%、63%，而上年为94.42%、70%、96%、59.48%。

2023年年中，中交地产在定增讲演函中暗意，最近三年代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元，占当期营业收入比重约为0.1%；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分名目收入未达到证据条款。

而在2023年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，竣事代建回款0.52亿元。

布衣疏食主旋律

对于2023年的损失，中交地产暗意合座揣度情况遍及，通过销售回款和多渠谈融资能够保证现款流遍及，瞻望不会对公司分娩揣度和偿债智商产生紧要影响。

但对于公司正濒临的表里部风险，中交地产显着亦然卓著了了。

一方面，房地产市集归附仍依赖于购房者预期设立过程，新址销售市集依然濒临压力。同期，房地产企业投资力度下滑，行业分化连续加重。

证据不雅点指数发布的“2024年1-3月房地产企业销售阐述”，1-3月份，前100房企累计竣事职权销售金额6029.03亿元，同比下跌48.05%。其中，中交地产位列第26名，较客岁同期高潮一个排行。

而在2023年全年，中交地产（全口径）竣事签约销售面积179.66万平方米，较上年同期缩小8.23%，竣事签约销售金额373.61亿元，较上年同期缩小18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期缩小0.23%。

中交地产全年（职权口径）竣事签约销售金额273.56亿元，较上年同期缩小7.78%，销售回款328.81亿元,较上年同期加多12.87%。

市集热度不足预期，为竣事名目去化，销售用度也相应加多。由2022年的10.63亿元同比加多5.43%至11.2亿元。

另一方面，中交地产在年报中指出，主营业务合座毛利率有所下滑，居品溢价智商还不足，钞票欠债率偏高、生意运营合座专科智商偏弱。

对此，该公司暗意，投资进一步向中枢城市和区域聚焦，杰出效益优先，竣事高质料投资拓展，探索新的增长点，作念好名目全生命周期处治和全成本管控，向处治和品性要效益；捏续优化融资结构，聘任多元化融资边幅，限度有息欠债范畴的增长速率；加强协同，落实成本管控，灵验进步名目合座开辟运营智商；强化财务处治，作念好风险防控，增强公司抗风险智商。

中交地产的融资阶梯主要包括银行贷款、债券、相信融资、控股股东方借款，以过火他融资阶梯，平均融资成本介于1.8%-8.4%。

端正2023年末，中交地产融资共计610.28亿元。其中，银行贷款271.55亿元，债券77.4亿元，相信融资26.42亿元，控股股东方借款162.44亿元，其他融资72.46亿元。

期限结构方面，1年内到期170.37亿元，1-2年到期337.13亿元，2-3年到期55.83亿元，3年以上46.95亿元。2年内到期债务占比高达83.15%，偿债压力仍较重。而年末现款及现款等价物余额约为98.69亿元。

对此，中交地产暗意，2024年将捏续优化融资结构，聘任多元化融资边幅，限度有息欠债范畴的增长速率。

其他方面也有减少支拨的趋势。年度说明显现，截止2023年12月31日，在中交地产领取报答的在任董事、监事和高等处治东谈主员共计11东谈主（含离任），从中交地产取得的报答总和为596.57万元。

端正2022年末，领取报答的在任董事、监事和高等处治东谈主员共计16东谈主（含离任），取得的报答总和为1334.41万元。截止2021年末，领取报答的在任董事、监事和高等处治东谈主员共计12东谈主（含离任），取得的报答总和为1272.78万元。

合座职工数目方面，2023年，中交地产母公司及主要子公司在任职工的数目共计804东谈主，较2022年的961东谈主减少16.34%，比拟于2021年的1743东谈主，更是大幅减少近53.87%。

但同期，2023年新加多35名离退休职工东谈主数，而在2021年、2022年，该项数据均为0。

此外，中交地产研发东谈主员数目、研发参预金额均较上一年缩小22.22%。

基于上述休养，于2023年，中交地产的处治用度、研发用度也分袂同比减少6.47%、22.22%。

虽已开动布衣疏食、刀刃向内，但减少这些项策画支拨对改善中交地产合座财务景色也曾杯水救薪。

限依期末，中交地产总钞票约1226.44亿元，较上年末减少10.68%；包摄于上市公司股东的净钞票16.16亿元，较上年末减少50.94%。钞票欠债率85.59%，较上年末减少0.54%；流动比率为1.92，同比加多9.09%。

端正2024年2月29日，中交地产累计对外提供财务资助余额为69.69亿元，占公司2023年末经审计归母净钞票比例为431%。协作方从公司并表房地产名目公司调用的资金中，有本金约6.74亿元存在协作方未按商定返还至名目公司的情形，中交地产已就此事项拿告状讼。

进入新的一年，中交地产暗意，将作念强投资，降本增效，周转存量，加速去化，加速推动成本运作，全力鞭策公司镇静运行。